Sie Wollen Kaufen!

 

Kaufabwicklung beim Hauskauf

Ein Haus oder eine Wohnung kaufen die meisten von uns nur einmal im Leben. Erfahren Sie hier alles, was Sie als Hauskäufer wissen müssen: Von Verhandlungstipps, damit Sie nicht zu viel bezahlen, bis zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer.

 

Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, müssen Sie mit dem Verkäufer verhandeln. Je besser Sie sich darauf vorbereiten, desto besser werden Sie argumentieren:

  • Überlegen Sie sich Ihre persönliche finanzielle Schmerzgrenze: Wie viel können und wollen Sie für das Haus, für Ihren Traum, bezahlen? Denken Sie an die Finanzierung und  Tragbarkeit.
  • Machen Sie sich ein Bild von den Preisen in der Region. Vergleichen Sie Immobilieninserate, reden Sie mit den Nachbarn, fragen Sie einen Makler vor Ort oder das Grundbuchamt der Gemeinde.
  • Informieren Sie sich über den regionalen Immobilienmarkt . Wenn viele vergleichbare Häuser auf dem Markt sind, dürfte der Verkäufer eher bereit sein, über den Kaufpreis zu verhandeln.

 

Das gehört in einen Kaufvertrag

Der Kaufvertrag regelt Punkt für Punkt die Bedingungen für den Handel. Weil das, je nach Objekt, recht komplex sein kann, setzt der Notar einen Vertragsentwurf auf. Der Verkäufer und Sie als Käufer prüfen und ergänzen diesen Entwurf so lange, bis der Vertrag für beide stimmt. Diese Punkte sollten Sie im Kaufvertrag regeln:

  • Name und Adresse des Verkäufers
  • Name und Adresse des Käufers
  • Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft
    • Adresse
    • Katasternummer
    • Gebäudeversicherungssumme (falls schon vorhanden)
    • Grundstückfläche
  • Kaufpreis
  • Aufteilung der Gebühren und Steuern
  • Zahlungsbedingungen
  • Zustand der Liegenschaft bei der Übergabe
  • Termin für die Übertragung
  • Regelung, falls der Käufer beispielsweise die Gebäudeversicherung weiterführen will
  • Dienstbarkeiten
  • Konventionalstrafen oder andere Regelungen, falls eine Partei den Vertrag nicht erfüllt
  • Alle Dokumente, die als Teil des Kaufvertrages aufgeführt sind.

DIESE UNTERLAGEN BRAUCHT MAN BEIM Kauf DES EIGENHEIMS:

  • Grundbuchauszug (erhältlich beim Grundbuchamt)
  • Privatrechtliche Vereinbarungen (Bestimmungen im Kaufvertrag in Bezug auf Baurecht, Abmachungen mit Nachbarn usw.)
  • Katasterplan (erhältlich beim Grundbuchgeometer)
  • Altlastenverdachtsflächen-Kataster (erhältlich beim Kanton)
  • Gebäudepläne Maßstab 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Fassaden)
  • Gebäudeversicherungspolice (erhältlich bei der Versicherungsgesellschaft)
  • Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation (wird, falls nicht vorhanden, durch konzessionierten Elektroinstallateur erstellt)
  • Baureglement und Zonenplan (erhältlich beim Bauamt)
  • Gemeindeplan/Situationsplan
  • Eigenmietwert resp. Steuerwert
  • Finanzierungsangaben (Hypotheken und Bank)
  • Fotos
  • Bau-beschrieb
  • Schätzung

GEBÜHREN UND STEUERN

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, sind dem Staat Gebühren zu entrichten. Diese sind von Kanton zu Kanton verschieden und betragen z.B. im Kanton Zürich 3,5 ‰ vom Verkaufspreis (1 ‰ notarielle und 2,5 ‰ Grundbuchgebühren). In der Regel werden diese von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte übernommen.

HANDÄNDERUNGSSTEUER

Die Handänderungssteuer ist ebenfalls kantonal unterschiedlich. In den meisten Kantonen (u. a. Zürich) wurde diese jedoch abgeschafft. Wenn sie erhoben wird, wird sie in der Regel je zur Hälfte übernommen.

Nicht erhoben wird diese Steuer bei Verkäufen oder Übertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefeltern und Stiefkindern, unter Schwiegereltern und Schwiegerkindern, unter Großeltern und Großkindern sowie unter Ehegatten.

GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

Die Grundstückgewinnsteuer ist Besitzdauer abhängig, von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, unterliegt der kantonalen Grundstückgewinnsteuer und wird ausschließlich vom Verkäufer getragen. Als Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Verkaufserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wert-vermehrende Aufwendungen) übersteigt.

Wird der Verkaufserlös einer dauernd und ausschließlich selbst bewohnten Liegenschaft inert einer gewissen Zeitspanne zum Erwerb einer mindestens gleich teuren, gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben (vgl. Ersatzbeschaffung). Wurde die Altimmobilie lange genug selber bewohnt (Kanton Zürich 20 Jahre), fällt die Steuer geringer aus.

ERSATZBESCHAFFUNG

Wer ein Eigenheim verkauft und einen Ersatz dafür plant, sollte die bisherige Wohngemeinde beim Verkauf der Altimmobilie schriftlich über die geplante Ersatzbeschaffung informieren. Die Gemeinde wird dann zwar eine Grundstückgewinnsteuer veranlagen, schiebt sie aber vorläufig auf. Die Ersatzbeschaffung muss nicht sofort erfolgen. Zwischen dem Verkauf des alten und dem Kauf des neuen Hauses darf eine gewisse Zeitspanne liegen (Kantonal unterschiedlich geregelt).

WICHTIGER HINWEIS FÜR DEN KÄUFER und Verkäufer

Sollte der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrags zahlungsunfähig sein, bleibt die Grundstückgewinnsteuer am Käufer hängen. Deshalb empfiehlt sich für den Käufer, den entsprechenden Betrag sicherzustellen, z.B. indem er ihn vom Kaufpreis in Abzug bringt und mittels direkter Einzahlung auf das Konto des Steueramtes überweist.